『賃貸派って老後はどうするの？放浪？：日経ビジネスオンライン』はいい題材なので勝手に補足を書くよ

外が真っ暗なので、出かけるのはやめる(挨拶)。ゲリラ豪雨の季節になったってことか。

賃貸派って老後はどうするの？放浪？：日経ビジネスオンラインってほとんど金融商品の話を書いていない。インタビュアーはインタビューイが言ったまま書いている。これを見ても多分持ち家派には何も響かない。賃貸派のオレとしても物足りない。

そういうわけでベースとなる金融商品関連の補足を勝手に書く。そうは言っても持ち家派の意見を変えようなんて全く思ってもいないので、そこは先に書いておく。人がどう考えようとオレには関係ないんで。あと、FPとかの資格は全く持ってないし、直接の商売にする気も無い。どの金融商品がお勧めとかそういう情報も書かない。

まず最初。引用する。P1の下の方。下線はオレ。

石川：不動産神話が続いていた時代はともかく、市況がどんどん下がっている現状では、古くなった家はたとえ売れても残債が残る確率が極めて高い。そうなれば、自宅を売って再び賃貸に移った後も、ローンを払い続けなければなりません。家賃と残債の支払いで生活は確実に困窮します。ノンリコースローンが普及している海外ならば、ローンが払えなくなれば不動産を取り上げられるだけですが、日本ではそうはいきません。

ノンリコースローン。USのサブプライム問題の時にも「米国ではローンが払えなくなれば不動産を取り上げられるだけ」という話は出ていたわけだが、これは住宅を買った際に組んだローンがノンリコースだから。このノンリコースという仕組み、言葉通りの意味だと非遡及。返済の原資(元手)とする財産(責任財産)の範囲に限定を加えた貸付方法。そのため、住宅購入の際にノンリコースローンで担保物件を購入した住宅として借入をしていれば、その担保物件の住宅を貸出し側に渡すだけでローンはチャラ。

日本の住宅ローンはリコースローンがほとんど。リコースローンの場合、住宅購入の際に担保物件を購入した住宅として借入をしていて、ローン返済ができなくなった時点で、当然担保物件は取り上げられる(&清算される)のだが、清算後の残ったローン残高も返済義務を負う。そういう意味で、賃貸派って老後はどうするの？放浪？：日経ビジネスオンラインのインタビューイは、住宅ローンを組むことそのものが「持ち家のローン買いは一か八かの大勝負」という言い方をしている。

サブプライム問題の時に何が問題の根っこだったかについても軽く補足しておく。古い話なので忘れている人もいるだろうし。USはノンリコースローンなので払えなければ家の鍵を返せばいいわけだが、サブプライム問題の時はプライム層(ちゃんと金を返せる収入／資産がある層)だけでなく、サブプライム層(プライム層よりも収入／資産が少ない信用度の低い層)にもドンドン住宅を買わせてローンを組ませた。そのローンがサブプライムローンという名前。

貸出し側がサブプライムローンの原資を作り出すためにMBS(Mortgage-backed securities;不動産担保証券)という仕組みを使った。MBSはサブプライムローンの債権を証券化したもの。住宅価格が上昇している間はMBSが高い格付けで高価格だったが、住宅価格の低下と返済率の低下などが連動して起き、MBSも暴落して銀行その他が大損。それで世界的な信用収縮信用不安という結果。

MBSという単語のMはMortgage(モーゲージ)なのだが、ここ数年で「リバースモーゲージ（Reverse mortgage）」という金融商品が普及した。これは持ち家派を助ける金融商品。

何がリバースかというと、持ち家を元にお金を貸すから。一般にモーゲージローン(住宅ローン)は家を買った時にその代金(購入、借り換えなど)の返済をするためのローン。その反対?で家を元手に金を貸す。

通常、住宅ローンを組むと何年か(何十年か)を掛けて支払っていく。当代だけで支払い終わる真っ当な住宅ローンとしても、一般には払い終わった時にある程度年齢が行っているわけで、払い終わったと思ったら老後の心配が必要となる。そこでこのリバースモーゲージ。先に「持ち家を元手に金を貸す」と書いたが、もう詳しく少し書くと「高齢者などが持ち家を担保にして生活資金を借り、死亡したときに持ち家の売却代金で一括返済するシステム」。

家を買ったはいいが、歳を取れば就労しにくいわけで、給与収入は漸減する。住居はあってもお金が無いという人もいるわけで、リバースモーゲージを契約できれば死んだときに住宅を売却して返済完了。生きている間はリバースモーゲージで借金はどんどん増えていくが(契約内容の範囲内で)、リバースモーゲージなら住宅を売却して返済完了。リバースモーゲージは商品ごとに融資金や利息や返済などの設定が異なるので、詳細はそれぞれの取扱金融機関へ。

そういうわけで、賃貸派って老後はどうするの？放浪？：日経ビジネスオンラインではリバースモーゲージの情報が無いので公平性に欠ける。

これからの少子高齢化を前提に考えると、一世帯の夫婦の親世帯が二世帯ということもあるわけで、両方相続すると三世帯分の持ち家というケースもある。どうせ売却しなきゃいけないなら、生きているうちに使った方がいい。

実はリバースモーゲージに似たような商品に、ライフセトルメントがある。

ライフセトルメントとは生命保険を第三者に譲渡することで、生きているうちに生命保険(として受け取れる保険金)を受け取るスキーム。日本では生命保険会社が第三者への譲渡を認めていないので、今のところ日本の生命保険契約ではライフセトルメントを使えない。

少子高齢化であることを前提に考えれば、高齢化して医療費が足りないなどの事態もありうる。きちんとした医療を受けるために借金(高齢だと本人は難しい)をするくらいなら、ライフセトルメントで保険金を受け取れれば、借金ではないので後々ラク。日本でもやるべきだと思っている。

一応、日本の生命保険では「契約者貸付」という制度があり、積立型の保険では支払った保険料(というか正確には解約返戻金)の範囲内で生命保険会社からお金を借りることができる。注意はこちら(「契約者貸付制度」の4つの落とし穴とは (1/2) - Business Media 誠)などで。

結局、今のところライフセトルメントは使えないわけだが、持ち家派がキャッシュ不足になった場合はリバースモーゲージは使える。

という事を知りつつも、オレは大リスクを負いたくないので、このまま賃貸で行く予定。下は放浪猫。

f:id:shigeo-t:20140522141344j:plain